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o después, dentro del plazo legal
Inspección de vicios ocultos en Barcelona
Humedades tapadas con pintura, grietas disimuladas, instalaciones que fallan a los pocos meses… Muchos compradores descubren los problemas cuando ya viven en la casa. Te ayudamos a detectarlos antes de comprar o a documentarlos con un informe pericial para reclamar dentro de plazo.
desde la entrega para que aparezca el defecto: es la garantía que da la ley catalana en las compraventas de vivienda desde 2022.
durante los cuales la ley presume que el defecto ya existía al comprar (1 año si compraste de segunda mano a una empresa).
Las humedades son el vicio oculto más habitual. Y es exactamente nuestra especialidad.
Analiza tu caso en 1 minuto
Elige tu situación. Si vas a comprar, comprueba las señales de alerta. Si ya has comprado, calcula si estás dentro de plazo para reclamar.
¿Qué has visto o te han contado de la vivienda? Marca todo lo que aplique.
Herramienta orientativa basada en el Código civil de Cataluña y en la Ley de Ordenación de la Edificación. No sustituye el asesoramiento de un abogado: cada contrato puede tener cláusulas propias.
¿Qué es un vicio oculto?
Es un defecto de la vivienda que ya existía cuando la compraste, que no podías ver con una visita normal y que afecta a su uso o a su valor. La ley catalana habla de falta de conformidad: la vivienda no es como debería ser según el contrato.
No era visible
No se podía detectar con un examen razonable al visitar la vivienda. Una grieta enorme en el salón no es oculta; una humedad repintada la semana antes de la visita, sí.
Ya existía al comprar
El origen del problema es anterior a la compra, aunque se haya manifestado después. Demostrarlo es clave, y para eso sirve un informe técnico.
Tiene importancia
Afecta al uso normal de la vivienda, a su habitabilidad o a su valor. Un defecto estético menor no suele justificar una reclamación.
Los vicios ocultos más frecuentes
Los encontramos una y otra vez en viviendas de Barcelona y su área metropolitana:
Las humedades son las reinas de los vicios ocultos: se disimulan con facilidad con una mano de pintura y reaparecen a los pocos meses.
Qué dice la ley en Cataluña
Cataluña tiene su propia regulación de la compraventa, distinta del resto de España. Estos son los plazos que importan:
| Situación | Plazos y derechos |
|---|---|
| Compraventa de vivienda en Cataluña desde el 1 de enero de 2022 | El vendedor responde de los defectos que existían en la entrega y se manifiestan en los 3 años siguientes (art. 621-23 del Código civil de Cataluña). Si aparecen en los 2 primeros años, la ley presume que ya existían al comprar (art. 621-24); en compras de segunda mano a una empresa, esa presunción es de 1 año. |
| Avisar al vendedor | Hay que notificar y describir el defecto al vendedor sin dilación indebida (art. 621-29). Lo recomendable es hacerlo por un medio fehaciente, como un burofax, en cuanto se detecta. |
| Plazo para reclamar | Las acciones del comprador se extinguen a los 3 años (art. 621-44). No conviene apurar: cuanto antes se actúe, más fácil es demostrar el origen del daño. |
| Qué puedes pedir | Que se repare el defecto, una rebaja del precio, la resolución del contrato si el incumplimiento es esencial y, en su caso, una indemnización por daños y perjuicios. |
| Edificios con menos de 10 años (Ley de Ordenación de la Edificación) | Promotor, constructor y técnicos responden desde la recepción de la obra: 10 años por daños estructurales, 3 años por defectos que afectan a la habitabilidad (como humedades o instalaciones) y 1 año por defectos de acabado. Una vez aparece el daño, hay 2 años para reclamar. Protege también a quien compra de segunda mano. |
| Si el vendedor lo ocultó a sabiendas | Ninguna cláusula del contrato le protege si ocultó el defecto de forma intencionada o con negligencia grave, y puede responder además de los daños causados. |
Las compras anteriores a 2022, o de inmuebles fuera de Cataluña, se rigen por normas con plazos más cortos (en el Código civil español, 6 meses desde la entrega). Si es tu caso, consúltalo cuanto antes.
Te ayudamos antes y después de comprar
Lo más barato es evitar el problema. Y si ya lo tienes, lo más importante es documentarlo bien y a tiempo.
Inspección técnica pre-compra
Un técnico revisa la vivienda contigo antes de que firmes las arras o la escritura, con equipos de medición de humedad y cámara termográfica.
- Humedades activas o tapadas, aunque estén recién pintadas
- Grietas, deformaciones y estado de la estructura visible
- Cubierta, fachada, bajantes y zonas comunes
- Instalaciones visibles y señales de fugas
- Estimación del coste de las reparaciones, para negociar el precio
Documentos que conviene pedir al vendedor
- Informe de la Inspección Técnica del Edificio (obligatoria en Cataluña a partir de los 45 años)
- Actas de la comunidad de los últimos años (obras, derramas, quejas)
- Certificado de amianto, obligatorio desde octubre de 2026
- Cédula de habitabilidad y certificado energético
Informe pericial de vicios ocultos
Si el problema ya ha aparecido, necesitas pruebas técnicas sólidas para reclamar al vendedor, negociar o acudir a los tribunales.
- Diagnóstico del origen del daño con mediciones y pruebas
- Análisis de si el defecto existía antes de la compra
- Reportaje fotográfico y datos objetivos
- Valoración económica de la reparación, base para pedir la rebaja del precio
- Un documento claro que tu abogado puede utilizar
Lo que debes hacer ya
- No repares ni tapes el daño antes de documentarlo
- Haz fotos y vídeos con fecha
- Avisa al vendedor por escrito y de forma fehaciente
- Guarda la escritura, el contrato de arras y los anuncios de la venta
Un perito que no gana nada con tu reparación
Somos una oficina técnica independiente: no ejecutamos obras ni cobramos comisiones a quien las hace. Nuestro informe solo tiene un objetivo: explicar con rigor qué le pasa a tu vivienda, desde cuándo y cuánto cuesta arreglarlo.
- Especialistas en humedades, el vicio oculto más frecuente
- Mediciones objetivas y documentación fotográfica
- Informes claros, útiles para negociar y para reclamar
- Valoración del coste de reparación sin intereses comerciales
- Supervisión de la reparación para que se haga bien
Cómo trabajamos
Nos cuentas tu caso
Por WhatsApp o teléfono. Si ya has comprado, te pediremos la fecha de compra y fotos del problema.
Visita técnica
Inspeccionamos la vivienda con equipos de medición y documentamos todo lo que encontramos.
Informe
Recibes un informe claro con el diagnóstico, el origen del daño, fotografías y la valoración de la reparación.
Siguiente paso
Negociar el precio, reclamar al vendedor o reparar con garantías. Te acompañamos en la parte técnica.
Preguntas frecuentes sobre vicios ocultos
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar vicios ocultos en Cataluña?
En las compraventas de vivienda en Cataluña desde 2022, el vendedor responde de los defectos que existían al entregar la vivienda y se manifiestan en los 3 años siguientes. Debes avisarle sin dilación en cuanto lo detectes, y las acciones se extinguen a los 3 años. Si el edificio tiene menos de 10 años, también puedes reclamar a promotor y constructor según la Ley de Ordenación de la Edificación.
Compré a un particular, ¿también puedo reclamar?
Sí. La regulación de la compraventa del Código civil de Cataluña se aplica también entre particulares. Revisa la escritura por si incluye cláusulas que limiten la garantía, aunque estas nunca protegen al vendedor que ocultó el defecto a sabiendas.
¿Tengo que demostrar que el defecto ya existía antes de la compra?
Si el defecto aparece en los dos primeros años desde la entrega, la ley presume que ya existía (un año si compraste de segunda mano a una empresa). Pasado ese plazo, eres tú quien debe demostrarlo, y ahí el informe pericial es decisivo.
El vendedor pintó justo antes de vender y ahora ha salido la humedad. ¿Es un vicio oculto?
Es uno de los casos más típicos. Si la humedad ya existía y se disimuló, encaja en la definición de vicio oculto e incluso puede indicar ocultación intencionada. Un informe técnico puede determinar el origen y la antigüedad del problema.
¿Puedo arreglar el problema antes de reclamar?
No es recomendable reparar sin documentar antes el daño, porque destruirías la prueba. Lo correcto es avisar al vendedor, encargar el informe técnico y, si la urgencia lo exige, hacer solo las reparaciones imprescindibles dejando constancia de todo.
¿Vale la pena una inspección antes de comprar?
Cuesta una fracción mínima del precio de la vivienda y puede ahorrarte años de problemas. Además, si encuentra defectos, te da argumentos objetivos para negociar el precio o exigir su reparación antes de firmar.
¿Os encargáis también de la reclamación legal?
Nosotros somos técnicos: diagnosticamos, documentamos y valoramos el daño con un informe pericial. La reclamación legal la lleva tu abogado, que utilizará nuestro informe como base técnica.
¿Vas a comprar o ya tienes el problema en casa?
Cuéntanos tu caso. Te decimos sin compromiso qué inspección necesitas y cuánto cuesta.
Información elaborada a partir del libro sexto del Código civil de Cataluña (Ley 3/2017, modificada por el Decreto-ley 27/2021) y de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. Contenido divulgativo: no constituye asesoramiento jurídico. Los plazos concretos dependen de cada contrato y de la fecha de la compraventa; consulta tu caso con un abogado. Última actualización: octubre de 2026.
